Несмотря на ряд трудностей, возникших в 2014 году с вопросом регистрации прав собственности на Крымском полуострове, рынок недвижимости приобрёл за прошедший год такую динамику, которой никогда ещё не было в истории полуострова, в период вхождения в состав Украины. Цены на жильё поднялись по сравнению с аналогичными периодами 2013 года на 40-50%. Насколько оправдано такое положение вещей и что может измениться в ближайшей перспективе? Сотрудники аналитического отдела Центра «БСК-недвижимость» попытались дать прогноз развития рынка жилья в Крыму на 2015 год и ответить на самые актуальные вопросы в этой сфере.

Факторы риска

Проблема ипотечного кредитования. В среде риэлтерского сообщества укоренилось мнение, что снижение доступности займов по ипотеке может обернуться 30-и процентными потерями стоимости жилья уже к середине 2015 года не только в материковой России, но и на Крымском полуострове. Состояние рынка недвижимости в конце 2014 года подтверждало это мнение. Сокращение объёма ипотечных сделок в Крыму на конец декабря составило 15%. За январь 2015 года тенденция увеличилась, и сокращение составило около 23%. Это – реальная угроза, которая чревата остановкой всего рынка недвижимости в Крыму. Если брать цифры по России в целом, то, как минимум, 40% сделок по недвижимости в 2013 году пришлось на долю ипотечных займов. Дороговизна многих новостроек 2014 года в крупных городах России обернулась необходимостью бать ипотечный кредит в 70% случаев сделок. Без серьёзного предложения на рынке ипотеки с кредитной ставкой 13% и ниже, становится проблематичным ожидать существенные финансовые вливаний от дольщиков, которые до сих пор были главным фактором роста строительства нового жилья.

На вторичном рынке будет наблюдаться такая же картина. В этом секторе вполне возможен 50-и процентный отток ипотечных денег, что приведёт к сокращению объёмов продаж на 35-40 %. Главным инвестором рынка крымской недвижимости будут покупатели, которые смогут взять в долг деньги на жильё по государственным программам. Это станет фактором роста для тех компаний, которые смогут подключиться к решению вопросов государственного финансирования жилищного строительства, среди которых, наш Центр «БСК-недвижимость» является одним из лидеров рынка.

Риски для застройщиков. В первом полугодии 2015 года многие проекты по строительству жилья в России будут заморожены из-за недостатка финансирования. Эта проблема касается в полной мере и полуострова Крым. Самый болезненный удар будет нанесён тем проектам, которые находятся, в данный момент, на начальных этапах строительства. Многие участники проектов высказывают вполне обоснованные сомнения в том, что до 50% всех крымских начинаний в области строительства смогут хоть сколько-то продвинуться в сторону осуществления за 2015 год. До 30% строительных площадок, которые активно продвигались к завершающей стадии строительства в течении всего прошедшего года, будет заморожено. В первую очередь пострадают мелкие застройщики, положение которых усугубляется валютными кредитами. В первом полугодии 2015 года перенос сроков окончания строительства станет массовым и обыденным явлением. Выживут только те компании, у которых есть собственные, а не заёмные, средства на продолжение строительства, или доступ к государственному финансированию. Таких участников рынка – не больше 25%. Все остальные находятся под угрозой понести убытки и покинуть игровое поле раньше времени. Всё это может сократить количество крымских новостроек, которые будут завершены в 2015 году и смогут принести прибыль своим инвесторам в ближайшей перспективе.

Проблема сокращения предложения на рынке жилья в Крыму. Всплеск активности продаж на рынке крымской недвижимости в 2014 году неизбежно привел к сокращёнию предложения в первом квартале 2015 года, поскольку наиболее горячие активы были реализованы в период динамичного роста цен. Это в первую очередь касается сектора вторичного жилья, где 50-и процентный рост цен прошлого года очень быстро привёл к сокращению спроса в конце 2014 года. Сокращение предложения на рынке крымской недвижимости к концу года достигло 20%. Это вовсе не означает, что полностью упал спрос. Новые объявления о желании приобрести жильё в Крыму появляются в достаточном количестве каждую неделю. Но возможности покупателей всё меньше и меньше удовлетворяют запросы и ожидания продавцов. Если спрос на жильё стоимостью до 3 миллионов рублей в 10 минутах ходьбы до моря достаточно высок, то основная масса продавцов такой недвижимости в Крыму уже реализовала свои активы в 2014 году. Все те, кто этого не сделал, будут ждать лучших времён и цен, несмотря на возможное длительное ухудшение ситуации на рынке. Этот фактор заморозит продажи не только в секторе доступных цен, но и в сфере элитного жилья. В результате, в 2015 году ценовой пузырь, который рос весь прошлый год, станет фактором заморозки и обвального падения стоимости жилья. Откат цен можно будет наблюдать уже весной. И чем дольше продавцы будут цепляться за старые цены в долларах, тем стремительнее будет протекать процесс их коррекции в сторону сокращения. Реальный ценовой прирост в пересчёте на валюту закончился в конце прошлого года. Год 2015 станет для крымской недвижимости временем перехода на рублёвые цены.

Падение спроса. Падение спроса на недвижимость станет основным лейтмотивом, определяющим положение дел на рынке жилья, не только в материковой части РФ, но и в Крыму. Причиной этому станет падение покупательской способности населения. Никакого реального ценового прироста недвижимости в 2014 году в России не было. Тоже самое касается и Крыма. Падение курса национальной валюты, наоборот, обесценило основные активы рынка недвижимости, и этот процесс продолжится, как минимум, до конца 2015 года. Всё дело в банальном сокращении доходов населения. Реальная активность на рынке крымской недвижимости закончилась спадом в конце 2014 года и теперь уже долго не повторится. С рынка уходит главный фактор роста – покупатель, которому необходимо жильё для жизни, а не в качестве объекта выгодного вложения капиталов. В 2015 году на арену выйдут другие активные участники рынка – спекулянты, которые сделают всё, чтобы окончательно обрушить цены и скупать активы по демпинговым условиям для последующей перепродажи.

Ценовой пузырь 2014 года. Драматизм ситуации, который формируется на рынке крымской недвижимости с конца 2014 года, обязан своим появлением спекулятивному росту цен, начавшемуся после вхождения полуострова в состав России. Этот рост стал последствием нарушения естественного баланса спроса и предложения, который складывался долгие годы, когда Крым был частью Украины. Конъюнктура рынка стала слишком зависимой от внерыночных факторов ценообразования. Рост цен был подстёгнут не только внутриполитическими процессами. Само предложение на рынке крымской недвижимости имеет естественные пределы, рамки которого оно физически не может преодолеть. Квадратные метры росли в цене весь год, особенно весной и в начале осени. В некоторых случаях, цены достигли 2-3-х кратного увеличения и сравнялись с ценами черноморского побережья Краснодарского края, и даже стали их превышать в секторе элитной недвижимости, расположенной в курортных зонах. Но рост цен отразился не на всех секторах рынка. В наибольшей степени он затронул однокомнатные квартиры практически во всех населённых пунктах. Далее по нисходящей идут двух- и трёх комнатные квартиры, частные дома и замыкает список коммерческая недвижимость, вкладывать деньги в которую нашлось не так много желающих, как этого бы хотелось. Рост стоимости крымского жилья в 2014 году был подстёгнут несколькими дополнительными обстоятельствами.

Приток новой административной номенклатуры с материковой части России обернулся появлением немалого количества состоятельных покупателей с серьёзными запросами.

Задержки процесса регистрации сделок с недвижимостью, возникшие весной 2014 года, обернулись скачкообразным ростом сделок, после того, как заработала новая система регистрации, что также повлияло на рост цен.

Обесценивание рубля стало стимулом для скорейшего вложения наличных средств в недвижимость с целью сохранить капитал.

В результате, к концу 2014 года все факторы роста цен на жильё в Крыму были исчерпаны и в ближайшее время станут всё более заметными противоположные тенденции.

Прогноз на 2015 год

Влияние войны на Украине. Политическая конъюнктура, оказавшая сильное воздействие на рынок крымской недвижимости в прошлом году, сохранит своё влияние и весь 2015-й год. История вопроса о политическом статусе Крыма всегда может получить продолжение, как в плане признания мировым сообществом нового статуса полуострова, что может повлечь ослабление, или снятие санкций, так и в плане дальнейшего усиления экономической и политической изоляции и введения новых санкций. Самым важным и надёжным инвестором на рынке недвижимости в Крыму будет государство, но любой шаг в сторону международного признания правового статуса Крыма обеспечит приток частных инвесторов. Эскалация насилия на Украине и волюнтаристская политика Киева, способны обвалить цены на крымскую недвижимость и вызвать отток населения с полуострова. Тревожным сигналом, указывающим на вероятность негативного сценария, является военный бюджет Украины на 2015 год. Украинская армия должна поучить при помощи США миллиардные вливания и обзавестись современным оружием. Украина в 2015 году будет оставаться беспокойным и крайне опасным соседом для крымского населения.

Влияние ценового пузыря 2014 года. Активность на рынке крымской недвижимости, наблюдавшаяся в прошлом году, должна закончиться периодом спада, который начнётся уже в конце первого квартала 2015 года. Это коснётся абсолютно всех сегментов рынка. Экономические санкции, низкие цены на нефть и дальнейшее ослабление рубля будут способствовать возврату цен на недвижимость в Крыму к уровню конца 2013 года, и к началу третьего квартала 2015 года рынок может достигнуть ценового дна. Это произойдёт в контексте общероссийских тенденций к спаду в экономике, но на Крымском полуострове процесс может иметь более острую динамику. В первую очередь это коснётся коммерческой недвижимости и цен на аренду. Затем начнут падать валютные цены на вторичном рынке – до 30% (при небольшом рублёвом росте 10-15%). Наиболее прочное положение будет иметь рынок первичной недвижимости, где снижение цен будет минимальным, а спрос сохранится за счёт помощи государственных программ.

Федеральная целевая программа развития Крыма станет тем спасательным кругом, который обеспечит необходимый приток капиталов на полуостров и будет стимулировать рынок крымского жилья. На 2015 год намечено начало строительства более тысячи социально значимых крупных инфраструктурных объектов, в том числе в сфере образования, здравоохранения и культуры. Общая стоимость государственных затрат составит 681 миллиард рублей. Именно за счёт государственных средств и государственных программ будут выведены на первичный рынок жилья новые квадратные метры. Даже если влияние негативных факторов на рынок окажется достаточно глубоким и длительным, деньги, выделенные на развитие Крыма правительством России, в любом случае обеспечат минимально приемлемый уровень спроса и предложения на рынке крымского жилья. Центр «БСК – недвижимость» работает со всеми государственными целевыми программами в сфере приобретения жилья на Крымском полуострове и оформления ипотечных займов. Наши специалисты готовы оказать содействие в решении любого жилищного вопроса, провести консультацию об условиях доступа к целевым программам и сделать статистический прогноз о перспективах спроса и предложения для интересующего вас объекта недвижимости.