Рынок крымской недвижимости замер в преддверии серьёзных изменений, которые могут существенно повлиять на цены во всех его сегментах. И этого ждут не только покупатели, планирующие сделать инвестиции в недвижимость Крыма, но и практически все участники рынка. О грядущих переменах сигнализируют многие важные показатели, начиная от тенденций, развивающихся в экономике и политике нашей страны, и заканчивая статистическими данными продаж в период 2014-2015 годов.

Как покупатели, так и продавцы крымской недвижимости, а также застройщики и крупные инвесторы хотели бы получить ответы на возникшие в последнее время тревожные вопросы:

1. Останется ли спрос на недвижимость полуострова со стороны россиян таким же динамичным, каким он был в 2014 году?
2. Насколько оправданным вложением денег будет покупка квартир, домов, земельных участков, коммерческой и прочей недвижимости на территории Крымской Республики в ближайший год, два года, пять лет?
3. Что будет с ценами на недвижимость в Крыму, если спрос на неё сократится до минимальных значений?

Что может заморозить спрос на крымскую недвижимость всерьёз и надолго?

1. Основной причиной, по которой покупатели недвижимости в Крыму могут надолго уйти с рынка, является падение рубля и уровня жизни. Средняя цена на квартиры, дома, земельные участки и прочих объектов на территории республики, установившаяся в середине лета и ориентированная на долларовый эквивалент, является результатом ожидания наплыва состоятельных российских покупателей, которое возникло после известных событий 2014 года. Можно с уверенностью сказать, что массовой скупки жилья в Крыму по существующим ценам не будет, поскольку количество состоятельных российских покупателей в целом по стране непрерывно сокращается.
2. Второй причиной отсутствия спроса на рынке крымской недвижимости является ценовой пузырь, раздувавшийся на протяжении всего 2014 года на волне ожиданий наплыва заинтересованных клиентов из России. Крепкая привязка к долларовому эквиваленту стоимости крымского жилья не позволяет в условиях общего спада экономики и падения курса национальной валюты сделать предложение более гибким в отношении стоимости. В результате ценовой пузырь остаётся одним из главных факторов, остановивших продажи жилья на полуострове.
3. Третьей причиной является общая неопределённость экономической ситуации в стране, связанная как с санкциями, так и с падением цены основного экспортного российского товара нефти. В ситуации нарастающей неопределённости риски инвестиций в крымскую недвижимость начинают постепенно, но неуклонно влиять на решение многих инвесторов не спешить с реализацией своих проектов на полуострове и дождаться более благоприятной ситуации.

Все три причины способны заморозить продажи жилья и коммерческих объектов недвижимости в Крыму на длительный срок.

Сезонная активизация рынка осенью - зимой 2015 года

В Крыму этой осенью начнётся временная активизация рынка, которая будет связана с дальнейшим постепенным снижением цен на элитное жильё и желанием инвесторов сделать долгосрочные рублёвые вложения. Ситуация, которая имела место осенью 2014 года, когда спрос в Крыму на жильё был достаточно активным, повторится, но затронет только самую ликвидную часть рынка и, возможно, совсем не затронет бюджетный сегмент. Временное повышение спроса будет предшествовать периоду длительного его отсутствия в 2016 году.

Когда массовый покупатель снова вернётся в Крым?

Главным индикатором начала процесса возврата покупателей на полуостров станет падение долларовых цен на элитную крымскую недвижимость, расположенную у моря, в курортных зонах. Существенное снижение цен на жильё в остальных рыночных сегментах будет наблюдаться в течение всего следующего года, в результате многие квартиры, дома, земельные участки и прочие объекты собственности в Крыму, относящиеся к категории экономкласса, будут проданы значительно дешевле, чем они стоят в данный момент. Владельцы самых дорогих квадратных метров в Крыму начнут сдавать свои позиции в самую последнюю очередь, когда подобные процессы в крупных городах материковой части страны в целом завершаться.

Является ли покупка недвижимости в Крыму коммерчески оправданным шагом?

Крымская недвижимость всегда будет одним из самых выгодных объектов для инвестиций. Однако крупные частные инвесторы, заинтересованные в подобных проектах, не будут спешить с вложением средств до тех пор, пока рынок недвижимости на полуострове не достигнет ценового дна, а это случится не раньше середины 2016 года. Негативное развитие событий в экономике страны неизбежно приведёт к массовой скупке элитной недвижимости, расположенной на черноморском побережье Крыма, несколькими крупными инвесторами по демпинговым ценам.

Что будет с ценами на недвижимость в Крыму?

Долларовые цены на крымскую недвижимость будут сокращаться так же, как и по всей стране. Осенью 2015 года предложение на рынке крымского жилья значительно превысит возможности спроса по следующим причинам:

1. На рынок начнёт возвращаться недвижимость, которая приобреталась как объект для выгодных инвестиций в конце 2014 года.
2. Предложение пополнится теми объектами, чья возросшая кадастровая стоимость сделает право собственности на них обременительным из-за увеличивающихся налогов.
3. Неизбежное снижение цен на жильё в Крыму вызовет угрозу потери ликвидности многих объектов жилой собственности, которые также начнут выставляться на продажу во «внеплановом порядке».

В случае негативной экономической ситуации, связанной с ростом безработицы и обесцениванием рубля, на рынок могут вернуться многие ипотечные квартиры, в том числе и те, которые приобретались по государственным программам льготного кредитования. Количество объектов, выставленных на продажу в условиях сокращающегося спроса, будет расти до тех пор, пока средняя стоимость квадратных метров не вернётся к значениям конца 2013 года, а это произойдёт обязательно уже к лету 2016 года, или раньше.

Что поможет удержать цены на рынке крымского жилья в 2016 году?

Единственным фактором, способным сохранить интерес покупателей недвижимости на полуострове и не допустить осуществление негативных сценариев являются государственные субсидии и программы по строительству новых инфраструктурных объектов, программы помощи семьям военнослужащих и чиновников в приобретении жилья и проч., а также сохранение существующей процентной ставки Центробанка. Причём разработанных и озвученных планов правительства РФ вполне достаточно. Главное, чтобы их реализация проходила строго по намеченному графику и в полном объёме.