Приобретая на Крымском полуострове квартиру, дом, дачу, земельный участок, или иной объект недвижимости не один покупатель не застрахован от возможных судебных последствий сделки, причиной которых могут стать нарушения прав и интересов, как самого покупателя, так и продающей стороны, включая лиц, которые в той или иной степени имеют отношение продаваемому объекту. Такая ситуация может возникнуть, в том числе и в результате незаконных действий, связанных с мошенничеством и обманом. Необходимость пересматривать результаты сделки с недвижимостью в судебном порядке никогда не бывает приятной процедурой и может обернуться значительными потерями времени, нервов и финансовых средств. Центр «БСК-Недвижимость» готов прийти на помощь в такой момент и оказать полноценную и своевременную юридическую поддержку в решении проблем покупателей крымской недвижимости в суде.

Оспаривание покупателем сделок с недвижимостью в суде

Приобретение недвижимости может сопровождаться нарушением законных интересов покупателя, последствия которого могут обнаружиться уже после заключения договора и передачи денежных средств. Если ущерб интересов покупателя является значительным, то может потребоваться обращение в суд для признания недействительности сделки, возврата денежных средств, или получения компенсации. Для успешного обжалования договора о покупке недвижимости необходимо представить доказательства наличия соответствующих законных оснований:

1. При приобретении недвижимости покупатель может впасть в заблуждение относительно характера и состояния приобретаемого объекта, возможности полноценного его использования для проживания или иных целей, указанных в договоре, что повлекло причинение существенного вреда его интересам (ст. 177 ГК).
2. Покупатель может быть сознательно введён в заблуждение продавцом, или посредником, состоящим с продавцом в сговоре (ст. 179 ГК). В целях совершения обмана продавец может использовать поддельные документы, или вносить в них незаконные исправления, что может стать основой доказательной базы для суда (ст. 168 ГК).
3. Договор составлен с существенными нарушениями формы, или в нём отсутствуют важнейшие сведения, и он не отражает реального содержания сделки.
4. Приобретённая недвижимость имеет обременения, которые ограничивают возможности покупателя распоряжаться своей собственностью, и о которых ему в момент совершения сделки не было известно. К таким случаям относится наличие прав на проживание в приобретённой квартире третьих лиц. Основанием для расторжения договора о покупке может стать факт их фиктивной выписки без последующей прописки в другом месте.
5. Объект недвижимости подвергался незаконной реконструкции, или перепланировке, что не было отражено в договоре о его приобретении и не учитывалось при перерегистрации прав собственности.

Защита в суде интересов покупателей недвижимости

После успешной регистрации прав собственности на купленную недвижимость даже добросовестный покупатель может столкнуться с оспариванием в суде проведённой сделки со стороны продавца, или третьих лиц, чьи законные интересы и права были нарушены при продаже. Судебные споры могут возникнуть по причине поверхностной проверки юридической чистоты приобретаемого имущества, в ходе которой не были своевременно выявлены обременения, которые послужили юридическими основаниями для подачи судебных исков. Такие обременения так же могли быть сознательно скрыты от покупателя, в том числе и путём подделки документов. Покупатель будет лишён права собственности на недвижимость и будет вынужден добиваться реституции понесённых затрат, если суд признает недействительность сделки на следующих основаниях:

1. Дееспособность продавца оказалась ограниченной (ст. 171 ГК).
2. Были нарушены права несовершеннолетних (ст. 175 КГ).
3. Продавец представил доказательства своей невменяемости на момент совершения сделки (болезнь, душевные потрясения, опьянение и проч. – ст. 177 ГК).
4. Продавец оказался собственником незаконно, подставным лицом, на которое была оформлена недвижимость, подлежащая судебному аресту (ст. 170 ГК).
5. При продаже были нарушены права первоочерёдности выкупа в отношении третьих лиц (ст. 250 ГК).
6. Права собственности продавца были оформлены с нарушением законодательства о порядке принятия наследства (часть 3 ГК).
7. Продавец приобрёл право собственности в результате мошеннических действий, или насилия (ст. 169, 170, 179 ГК).
8. Согласие супруга на продажу не было учтено при заключении договора (256 ГК).
9. Недвижимость является предметом залога по кредитным обязательствам, взятым продавцом (ст. 170 ГК).
10. Нарушены права на проживание и пользование в отношении временно убывших лиц (ст. 62 ЖК).
11. Если продавец является юр. лицом без полномочий осуществлять продажу оспариваемого объекта недвижимости (ст. 173 ГК).
12. Если продавец представил в суд доказательства, что условия договора о продаже были несправедливыми, на которые он согласился в силу непреодолимых обстоятельств.

В некоторых случаях продавец может заранее запланировать расторжение сделки, если покупатель при покупке заплатил более крупную сумму, нежели та, которая была указана в договоре. В случае судебного расторжения договора о покупке продавец обязан вернуть только документально подтверждённую сумму продажи недвижимости (ст. 170 ГК).

Потеря прав на приобретённую недвижимость и односторонняя реституция

Покупатель может стать жертвой сознательного обмана со стороны продавца в целях завладения денежными средствами. Добросовестный приобретатель жилья может стать жертвой мошенников, которые распорядились не принадлежащей им собственностью по поддельным документам (ст. 169 ГК), или недействительной доверенности (ст. 183 ГК). В таких случаях суд может вынести решение об односторонней реституции в пользу реального собственника. Наша компания сможет защитить законные интересы добросовестного покупателя, который в силу обстоятельств вынужден в суде отстаивать свои права собственности, или добиваться признания договора о покупке недвижимости недействительным. Наши юристы помогут сохранить права собственности покупателей, или добиться справедливой реституции, вернуть затраченные денежные средства, либо получить надлежащую компенсацию за понесённый ущерб.

См. также:

Защита в суде интересов продавцов крымской недвижимости.

Нарушения прав третьих лиц при сделках с недвижимостью в Крыму.