Система налогообложения в России предусматривает обязательные отчисления при получении доходов с продажи жилья. При проведении сделок с жилой недвижимостью в Крыму следует учитывать дополнительные расходы, которые может понести продавец жилья в связи с уплатой налогов, а также налоговые вычеты, которыми можно воспользоваться для оптимизации налоговых выплат.

Необходимо также учитывать те изменения в системе налогообложения, которые должны вступить в силу в начале 2016 года. Будет увеличен срок владения жилой недвижимостью, на основании которого продавец освобождается от уплаты налогов. Кроме того, расчеты сумм налоговых выплат начнут опираться на кадастровую стоимость жилья. При оформлении сделок по купле-продаже необходимо учитывать обстоятельства, которые могут повлиять на размеры налогов, а также сроки вступления в силу важных изменений налогового законодательства. При проведении операций по купле-продаже жилья в Крыму услуги по оптимизации налоговых выплат становятся важнейшим фактором удачного результата сделки. Центр «БСК-Недвижимость» оказывает услуги по оптимизации расходов по налогам, а также проводит консультативную работу по грамотному составлению налоговой отчётности с клиентами компании.

Условия, при которых налог с продажи объектов жилой собственности в Крыму не взимается

Налоговое законодательство предусматривает ряд условий, при наличии которых налог на доходы, полученные от продажи жилья на Крымском полуострове платить не нужно. Главным условием освобождения от необходимости платить налоги является срок владения продаваемым жильём. При совершении сделок по продаже жилья до начала 2016 года срок владения недвижимостью, дающий право не платить НДФЛ, составляет 3 года, или 36 месяцев. При совершении сделок по продаже жилой недвижимости после указанной даты, срок владения, освобождающий от уплаты налогов, увеличивается до 5-и лет (60 месяцев), за исключением ряда случаев:

1. Право собственности на жильё у продавца возникло на основании договора о дарении, либо было унаследовано. Необходимо, чтобы наследодатель, или даритель был близким родственником продавца. Статус родства определяется семейным кодексом РФ.
2. Право собственности возникло на основании приватизации жилья в Крыму.
3. Право собственности было зарегистрировано на основании договора о пожизненном содержании с иждивением.

Для перечисленных случаев срок владения жильём, освобождающий от налоговых обязательств, будет по-прежнему составлять 3 года. Данные изменения в налоговом законодательстве РФ были приняты в конце 2014 г. (ФЗ №382).

Как подсчитать срок владения жилой недвижимостью в Крыму?

Датой начала срока владения жилым имуществом является соответствующая запись в свидетельстве о госрегистрации прав собственности, выданном в Госрегистре Крыма. Для жителей полуострова, которые уже получили такие свидетельства российского образца о праве на собственность, дата владения жильём может быть установлена на основании первоначальных документов о регистрации украинского образца. Такие документы являются правоустанавливающими и в них отражены так называемые ранее возникшие права собственности на недвижимость. В некоторых случаях начало срока владения жилой недвижимостью в Крыму определяется на основании иных документов:

1. Свидетельство о смерти наследодателя, если права на недвижимость были унаследованы.
2. Документ о полной выплате пая, если жильё было приобретено в жилищно-строительном кооперативе.
3. Решение суда о передаче недвижимости в собственность. Датой начала срока владения жильём в этом случае является срок вступления этого решения в силу.

Определение юридически обоснованного срока владения жилой собственностью в Крыму является важнейшей составляющей для проведения оптимизации по налогам, связанным с куплей-продажей крымской недвижимости.

Налоговые выплаты

Если срок владения жилой собственностью составляет менее 3 лет, а с начала 2016 года менее 5 лет, то выплаты по налогам в сумме 13% от суммы продажи жилой собственности должны быть внесены в следующем, после продажи недвижимости, году до 15 июля, а налоговая декларация должна быть представлена до 30 апреля. Оптимизация налогов при проведении сделок с жильём в Крыму – это, прежде всего, грамотное оформление налоговой отчётности и её своевременная подача в налоговые органы.

Как оптимизировать налоговые выплаты при продаже жилья в Крыму?

Законодательство РФ предусмотрены 2 варианта составления налоговой отчётности по доходам с продажи жилья:

1. Налоговая отчётность с использованием налогового имущественного вычета в 1 миллион рублей. В этом случае НДФЛ 13% взимается с оставшейся суммы дохода, с учётом данного вычета.
2. Налоговая отчётность с учётом расходов, ранее возникших на приобретение продаваемого жилья. НДФЛ в этом случае уплачивается с положительной разницы между доходами от продажи жилья и расходами, возникшими в связи с его приобретением.

Разница между суммами НДФЛ, исчислёнными согласно этим двум вариантам отчётности, может быть достаточно существенной, а оптимальный выбор варианта отчётности зависит от обстоятельств проведения сделки и содержания договора купли-продажи. Специалисты Центра «БСК-Недвижимость» предоставляют бесплатную консультацию по налоговым выплатам для клиентов Центра и помогают принять оптимальное решение по налогам до заключения сделки.

Различие двух форм отчётности по налогам с продажи жилья.

Имущественный налоговый вычет в 1 миллион рублей может быть учтён только 1 раз в год. Данным вычетом можно воспользоваться при продаже следующих категорий недвижимости:

1. Жилые дома.
2. Квартиры и комнаты.
3. Дачи, садовые домики, садовые участки, земля под строительство и проч.

Этим вычетом можно воспользоваться при продаже доли в указанных категориях недвижимости. При продаже иной недвижимости (бани, гаражи, хозяйственные постройки) имущественный вычет будет составлять 250 тыс. руб. При продаже второй квартиры за тот же налоговый период, расчёт налогов можно произвести по схеме разницы доходов и расходов. В этом случае в состав отчётности необходимо включить документы, подтверждающие расходы на приобретение продаваемого жилья. Оба способа уплаты налогов с продажи допускают возможность получения имущественного вычета за приобретение продаваемого жилья в размере до 2 миллионов рублей, или до 260 тыс. руб. (13%) вычета по налогам. Данную сумму вычета можно использовать 1 раз в жизни, но в полном объёме. Если налоговый вычет при покупке жилой недвижимости был использован не полностью, то оставшуюся сумму можно использовать при следующей покупке. Наша компания оказывает услуги по сбору всех документов, необходимых для подтверждения расходной части отчётности по налогам, а также оказывает помощь своим клиентам в своевременной подаче налоговой отчётности по продаже жилой недвижимости, с учётом всех налоговых вычетов.

Законные способы оптимизации налоговых выплат

Обе формы отчётности по налогам имеют свои преимущества законного уменьшения суммы налога. При продаже жилья, находящегося в долевой собственности, где владельцы имеют выделенные доли, и каждый из них заключает отдельный договор о продаже, по каждому такому договору можно представлять отчёт по налогам с использованием вычета в 1 миллион рублей. При составлении налоговой отчётности по схеме соотношения расходов и доходов, в сумму расходов могут быть включены траты на ремонт, или реконструкцию, при условии их документального подтверждения. При продаже жилого имущества, приобретённого в кредит, в сумму расходов могут быть включены проценты, выплаченные банку за его пользование.

Незаконные способы ухода от налогов при продаже жилья

Незаконные способы ухода от уплаты налогов влекут за собой ответственность, вплоть до уголовного наказания, а также являются лазейкой для аферистов:

1. Умышленное занижение стоимости недвижимости, указанной в договоре о продаже.
2. Прикрытие договора о продаже договором о дарении, или иным способом. Данной лазейкой пытаются воспользоваться налоговые нерезиденты, которые обязаны уплачивать 30% налог от продажи жилья, без права на получение каких-либо вычетов и учёта срока владения недвижимостью.

Учёт кадастровой стоимости жилой недвижимости при расчете налогов с её продажи физическими лицами с 1 января 2016 года

При расчёте налога с продажи жилой недвижимости с 2016 года будет учитываться её кадастровая стоимость. При получении дохода с продажи объекта жилой недвижимости, который будет меньше её кадастровой стоимости, налогооблагаемая база составит сумму кадастровой стоимости объекта, помноженную на коэффициент 0,7.

Налоги по продаже нескольких объектов за один налоговый период

При продаже нескольких объектов недвижимости физическим лицом в течение одного налогового периода, расчет оптимальной суммы налогов и грамотное оформление отчётности с учётом всех налоговых вычетов является сложной задачей и требует работы специалистов. Наш Центр предоставляет помощь своим клиентам в грамотном оформлении налоговой отчётности по сложным сделкам продажи и обмена, а также своевременной её подаче в налоговую службу.

Смотри также:

• Оптимизация налогов при проведении сделок с нежилой недвижимостью в Крыму