Эффективное проведение сделок по продаже нежилой и коммерческой недвижимости в Крыму сопряжено с необходимостью предварительного расчета многочисленных издержек. Одной из самых значительных статей расходов, которую нужно рассчитывать заранее, является уплата налогов. Законодательство РФ предусматривает достаточно строгие правила налоговых отчислений, которые необходимо сделать в установленные законом сроки в связи с продажей объектов недвижимости, используемых в коммерческих целях. Центр «БСК-Недвижимость» оказывает услуги клиентам компании в подготовке всех необходимых материалов для налоговой отчётности по сделкам с нежилой и коммерческой недвижимостью, осуществляет расчёт налоговых издержек, а также оказывает помощь в представлении налоговых отчётов в соответствующие органы.

Расчёт налоговых отчислений на предварительном этапе совершения сделок по продаже коммерческой недвижимости в Крыму.

На предварительном этапе продажи коммерческой недвижимости необходимо тщательно подготовить правоустанавливающие документы, а также собрать всё документацию, на основании которой можно подтвердить расходную часть отчётности по налогам. Сделки с нежилыми объектами могут очень сильно отличаться от подобных сделок с жилой собственностью по целому ряду причин, в первую очередь из-за налогообложения:

1. Различия в законодательной базе. Нежилая собственность может быть использована в целях ведения бизнеса, поэтому налоги на её продажу, с точки зрения налоговых органов, обычно рассматриваются, как налоги на доходы от предпринимательской деятельности (ст. 217 НК).
2. Расчёт и документальное подтверждение доходов и расходов. При продаже коммерческой недвижимости, используемой для предпринимательской деятельности, налоговые и имущественные вычеты, а также учёт срока владения собственностью законом не предусмотрены. Но в расчётах базы налогообложения используются данные о расходах, и учитывается несамортизированная часть стоимости объекта, на которую можно уменьшить сумму дохода, облагаемую налогом.
3. Выбор формы налоговой отчётности и подготовка документов, подтверждающих её законность. При наличии возможности выбора формы налоговой отчётности необходимо заранее рассчитать оптимальный вариант продажи нежилой собственности и подготовить документы, позволяющие снизить сумму налогов на законных основаниях.
4. Безналичный расчёт. Расчёты наличными деньгами при продаже коммерческой недвижимости, как правило, связаны с попыткой сокрытия доходов и уклонения от уплаты налогов. В отличие от сделок с жилой собственностью, такие схемы находятся под более пристальным вниманием налоговых органов и несут дополнительные финансовые риски для всех участников сделки. Предпочтительным и безопасным методом расчётов по сделкам с коммерческой недвижимостью является безналичный расчёт, а это означает, что информация о полученных доходах будет доступной для проверяющих налоговых органов.

Клиенты Центра «БСК-недвижимость» могут воспользоваться услугой подготовки налоговой отчётности на предварительном этапе совершения сделки по продаже коммерческой недвижимости, а также получить подробную консультацию о налоговых издержках, порядке и сроках их погашения.

Статус продавца и характер использования нежилой недвижимости

При продаже нежилой недвижимости порядок уплаты налогов зависит от статуса продавца. Если продавец является физическим лицом, а объект нежилой недвижимости не использовался в целях предпринимательской деятельности, то порядок начисления налогов при его продаже будет таким же, как и при продаже «иного недвижимого имущества». В этом случае учитываются налоговые и имущественные вычеты, а также срок владения объектом. Сума имущественного вычета будет составлять 250 тыс. руб. О законности данного порядка уплаты налогов при продаже нежилой недвижимости необходимо консультироваться у специалистов нашего Центра на предварительном этапе сделки. Если объект использовался в коммерческих целях, а продавцом является физическое лицо со статусом ИП, либо в качестве продавца выступает юридическое лицо, то налоги с продажи объекта начисляются в ином порядке.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости для индивидуальных предпринимателей

Физические лица со статусом ИП при продаже нежилой недвижимости, используемой в целях ведения бизнеса, обязаны уплачивать налог с продажи этой недвижимости как налог с предпринимательской деятельности:

1. При общей системе налогообложения (ОСНО) в налоговый орган предоставляется отчётность по форме НДФЛ (13% от налогооблагаемой базы), а также налоговая декларация по НДС (18%).
2. Этот же порядок уплаты налогов предусмотрен для тех предпринимателей, которые уплачивают налоги на вменённый доход (ЕНВД).
3. При упрощённом режиме налогообложения (УСНО) учитываются общие доходы и расходы от предпринимательской деятельности. Если объектом налогообложения при УСНО являются доходы, то в сумму налогов будет включены 6% от стоимости продаваемого объекта.
4. Если вариантом объекта налогообложения при УСНО является баланс доходов и расходов, то стоимость недвижимости войдёт в доходную часть баланса, а с остатка начисляется 15% в качестве налога.

При составлении расходной части отчётности НДФЛ, или УСНО может быть учтена остаточная (несамортизированная) стоимость объекта недвижимости, а также расходы на перепланировку, на смену статуса объекта из жилого в нежилой и прочие расходы, которые могут быть подтверждены документально. Для сбора подтверждающих документов, а также для оформления налоговой отчётности и представления её в налоговые органы предприниматели, заключившие договор о продаже нежилых объектов коммерческого назначения с Центром «БСК-Недвижимость», могут воспользоваться услугами специалистов нашей компании.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости для юридических лиц

1. Юридические лица, работающие по системе ОСНО, уплачивают 20% налога на прибыль, где в доходной части отчётности должна присутствовать стоимость проданного объекта коммерческой недвижимости. Эта же система налогообложения предусматривает необходимость уплаты НДС (18%).
2. При упрощённой системе налогообложения юридические лица обязаны включать сумму от продажи объекта коммерческой недвижимости в доходную часть отчётности.

Юридические лица имеют возможность создавать дочернее предприятие, или новое юридическое лицо, которому могут быть переданы все права на продаваемую коммерческую недвижимость. В этом случае объект продаётся не как актив, а как доля нового юридического лица в виде акций, что позволяет избежать уплаты НДС и снизить процент налога на полученные доходы.

Грамотное составление налоговой отчётности

Самым надёжным способом оптимизации налогов при продаже коммерческой недвижимости является юридически обоснованный выбор формы налоговой отчётности, сбор документов, необходимых для подтверждения расходной части, включение НДС в условия договора по купле продаже, а также ведение правильных расчётов, оформление и своевременное представление деклараций в налоговые органы. Ошибки при составлении налоговой отчётности могут обернуться взысканием недоимок по налогам, серьёзными пенями и штрафами. Наша компания предоставляет своим клиентам услуги полного составления налоговой отчётности по сделкам с коммерческой недвижимостью в Крыму и своевременного представления её в налоговые органы.